8月22日晚間，房地產(chǎn)頭部企業(yè)萬科（000002.SZ）公布了2025年半年報。從其披露的財報來看，萬科業(yè)績?nèi)猿惺芤欢▔毫Α?/p>
今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1053.2億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損119.5億元，同比分別下降26.2%和21.3%。
分業(yè)務(wù)類型看，營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為844.4億元，占比80.2%；物業(yè)服務(wù)營收170.9億元，占比16.2%。
對于上半年業(yè)績出現(xiàn)虧損，萬科方面介紹，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。同時，結(jié)合行業(yè)、市場和經(jīng)營環(huán)境變化，考慮到業(yè)務(wù)風(fēng)險敞口升高，其新增計提了資產(chǎn)減值。再者，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格，低于賬面值。
雖然業(yè)績承業(yè)，但萬科于報告期內(nèi)落實(shí)主體責(zé)任，妥善解決到期債務(wù)，上半年公開債全部如期兌付。
對于下半年的安排，萬科管理層在與投資者交流中介紹，在金融機(jī)構(gòu)、國資大股東及合作伙伴支持下，公司將穩(wěn)步推進(jìn)改革化險工作，逐步消化風(fēng)險，但徹底化解仍需“以時間換空間”。
萬科方面進(jìn)一步表示，公司將增收節(jié)支、降本增效、盡力減虧，加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)清收，依靠自身努力，公司有信心、有能力應(yīng)對挑戰(zhàn)，全力以赴爭取妥善化解到期債務(wù)，推動公司重歸健康發(fā)展的軌道。
開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)?；芈?毛利率處于低位
就上半年公司業(yè)績?nèi)匀怀袎海f科管理層8月22日在與投資者交流時坦陳，公司當(dāng)前的業(yè)績，受到開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑和毛利率仍在低位等因素影響，隨著過往高地價項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，公司毛利承受了較大壓力。
“另外，公司2025年上半年對部分資產(chǎn)計提了減值，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值，這些因素都加大了虧損?！比f科管理層在與投資者交流時表示。
財報顯示，2025年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，同比分別下降42.6%和45.7%?？鄢惤鸺案郊忧?，該公司房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率，為8.7%。
值得一提的是，借助各類支持性政策，萬科形成了存量盤活的系統(tǒng)性打法。為推動資源盤活，其嘗試了多種方式。
對于商辦占比較高的地塊，萬科結(jié)合城市實(shí)際需要，通過“收儲、調(diào)規(guī)、再出讓”的方式進(jìn)行盤活。與此同時，其開展資源置換工作，通過整售商辦資產(chǎn)，置換住宅項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)多方共贏。其還通過項(xiàng)目股權(quán)退出，自持轉(zhuǎn)銷售等方式，實(shí)現(xiàn)資源盤活及資金回收。
另外，萬科還充分利用專項(xiàng)債收購存量土地與存量商品房，截至目前，萬科已向政府申報36個，其中15個已納入市級清單。
“天津有一個項(xiàng)目，已與土地整理中心簽訂專項(xiàng)債收儲框架協(xié)議?！比f科方面透露。
通過一系列打法，該公司上半年庫存去化及存量盤活，取得較為明顯的成效。
萬科方面介紹，報告期內(nèi)，公司持續(xù)加大庫存資源去化力度，針對現(xiàn)房、尾盤、車位、商辦實(shí)行銷售品類專項(xiàng)管理。今年上半年，年初現(xiàn)房實(shí)現(xiàn)銷售176億元，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售183億元，車位商業(yè)及辦公銷售81億元。其還推動尾盤項(xiàng)目快速去化，上半年實(shí)現(xiàn)69個尾盤項(xiàng)目清尾。
據(jù)了解，今年上半年，萬科通過存量盤活優(yōu)化和新增產(chǎn)能近百億，盤活回款近60億元，2023年以來已盤活貨值約785億元，累計實(shí)現(xiàn)新增銷售超200億元。
記者了解到，萬科當(dāng)前仍在大力推動旗下資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，以盡快盤活存量。這其中，萬科在北京即加快了部分持有資產(chǎn)的出售。
據(jù)北京萬科8月20日公布的信息，其持的有北京翠湖國際項(xiàng)目8號樓辦公產(chǎn)品5層及地下倉儲1層不動產(chǎn)，計劃對外以1.21億元的價格對外出售。本次出售的目標(biāo)資產(chǎn)中，1-5層為辦公，面積3418平方米；負(fù)1層為倉儲，面積138平方米。
同時，北京萬科還計劃出售持有的北京萬科雲(yún)廬7套商業(yè)不動產(chǎn)，以及北京翡翠西湖商業(yè)3套。據(jù)其披露的信息，雲(yún)廬7套商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積565.95平方米，出售總價約1979萬元；翡翠西湖3套商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積513.73平方米，總價約562萬元。
在此之前，北京萬科已完成了金域緹香家園商業(yè)資產(chǎn)的出售。據(jù)北京萬科7月7日公示信息，公司持有的該目標(biāo)資產(chǎn)于2025年6月通過招投標(biāo)競價形式完成出售，最終成交價約4730元。
此外，今年6月萬科完成對上海金橋萬創(chuàng)中心項(xiàng)目的出售，接手者為一家國企。該項(xiàng)目是一個位于金橋的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，總建筑面積11萬平方米。
將加速銷售回款 爭取增量流動性機(jī)會
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然萬科業(yè)績?nèi)猿惺芤欢▔毫Γ诟鞣街С旨白陨矶啻氩⑴e之下，報告期內(nèi)其順利完成公開債務(wù)兌付。
今年上半年，萬科獲得各類金融機(jī)構(gòu)支持，期內(nèi)合并報表范圍內(nèi)新增融資和再融資249 億元（不含股東借款）。截至目前，萬科順利完成243.9億元公開債務(wù)償還，2027年之前已無境外公開債到期。
“第一大股東深鐵集團(tuán)也積極為公司提供流動性支持，目前已累計向公司提供238.8億元的股東借款，且借款利率和抵質(zhì)押率均優(yōu)于市場慣例水平?！比f科方面稱。
就公司如何解決后續(xù)到期債務(wù)壓力，將如何應(yīng)對的問題，萬科管理層介紹，一方面，公司將繼續(xù)通過加速銷售回款、動態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，同時進(jìn)一步發(fā)揮好經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的造血功能。另一方面，公司將繼續(xù)落實(shí)收斂聚焦，根據(jù)市場條件靈活采用市場化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化、戰(zhàn)略引戰(zhàn)、擴(kuò)大合作等策略，充分實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值，適時補(bǔ)充流動性。
“此外，除經(jīng)營和交易創(chuàng)造的現(xiàn)金流之外，我們將繼續(xù)積極爭取與金融機(jī)構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定存量融資規(guī)模，繼續(xù)爭取增量流動性機(jī)會，以時間換空間。”萬科管理層稱。
據(jù)悉，在做好銷售與交付的基礎(chǔ)上，萬科堅持存量資源盤活為主導(dǎo)、精準(zhǔn)投資為補(bǔ)充的投資策略。
就銷售情況而言，今年上半年萬科銷售金額691億元，同比降幅較為明顯，這主要因?yàn)樾卤P供應(yīng)較少，以存量資源去化為主。
從資源總量來看，截至2025年中期，萬科未結(jié)算的待開發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目和存量土地合計建筑面積超過6000萬平方米，在積極盤活和有效供應(yīng)下，仍可維持一定的在建和存貨規(guī)模。
盡管今年供貨總量不多，但萬科新入市的項(xiàng)目仍然取得了不錯的銷售表現(xiàn)。萬科管理層介紹，溫州璞拾云洲、成都都會甲第、成都錦上揚(yáng)華、天津東廬等多個存量盤活項(xiàng)目，首開實(shí)現(xiàn)9成及以上的認(rèn)購去化。
而自2022年以來，萬科所有新項(xiàng)目均納入全周期投后管理，新項(xiàng)目投資兌現(xiàn)度達(dá)85%
與此同時，萬科加快建設(shè)經(jīng)營性不動產(chǎn)的資產(chǎn)證券化通路。今年上半年，萬科旗下中金印力消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)杭州西溪印象城客流同比增長超5%，項(xiàng)目出租率約99%。另外，萬科Pre-REIT基金再次取得進(jìn)展，其與中信等知名機(jī)構(gòu)攜手成立了萬新金石（廈門）住房租賃基金，收購泊寓旗下項(xiàng)目，推動業(yè)務(wù)由重變輕。
開源證券分析師表示，萬科借助大宗交易、REITs 發(fā)行、金融支持政策等，積極化解經(jīng)營壓力。
“考慮到公司情況，未來業(yè)績釋放存在不確定性。我們期待萬科能夠安全穿越周期，構(gòu)筑房企發(fā)展新模式?！鄙鲜龇治鰩煼Q。
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