中介這一行本就良莠不齊，這幾年也被低迷的市場(chǎng)逼得道德進(jìn)一步滑坡。但是，中介有一點(diǎn)是絕對(duì)比大部分賣(mài)房者強(qiáng)的：他們更敬畏市場(chǎng)，更懂市場(chǎng)。
撰文丨張明揚(yáng)
最近房產(chǎn)中介又出幺蛾子了。
有媒體記者暗訪發(fā)現(xiàn)，一些二手房中介在社交平臺(tái)上招募“演員”看房，甚至上演“雙簧”來(lái)給房東施壓，以達(dá)到快速成交的目的。
在中介的“安排”下，一個(gè)“演員”在看房時(shí)，將掛牌339萬(wàn)元直接報(bào)價(jià)280萬(wàn)元，砍價(jià)近60萬(wàn)元，導(dǎo)致房東憤然離場(chǎng)。
01
房產(chǎn)中介這一行亂象橫生久矣，但凡有過(guò)買(mǎi)房、賣(mài)房經(jīng)歷的人，多多少少都吃過(guò)他們的暗虧。
我本人就至少碰到遭遇過(guò)若干次，次次都不重樣，總有一個(gè)陷阱等著讓你跳。
最狗血的一次是，我和老婆賣(mài)房，在一家中介掛了牌。那時(shí)候市場(chǎng)火熱，沒(méi)幾天就有客戶看中了房子，很快就訂好了簽約日。簽約日前一晚，中介突然打電話來(lái)，說(shuō)他們?cè)谖覀儝炫苾r(jià)的基礎(chǔ)上“多賣(mài)了四萬(wàn)”，這個(gè)錢(qián)得歸他們，如果我們不同意，第二天的簽約就黃了。我們當(dāng)時(shí)急著賣(mài)房買(mǎi)新房，倉(cāng)促之中，就在電話中答應(yīng)了中介這個(gè)不平等條約。
掛了電話后，我和老婆越想越窩火，但又擔(dān)心影響第二天的賣(mài)房，便準(zhǔn)備第二天到現(xiàn)場(chǎng)鬧一下。第二天我們提前到了中介的門(mén)店，要求“瓜分”這四萬(wàn)元，好說(shuō)歹說(shuō)，中介還是“退”了我們五千元現(xiàn)金。
圖/圖蟲(chóng)創(chuàng)意
這次引發(fā)輿情的“雇人看房”，我也高度懷疑自己碰到過(guò)，而且不止一次。有一次，中介約了一個(gè)客戶和我們面聊，也是一見(jiàn)面就砍了幾十萬(wàn)，最奇怪的是，當(dāng)我們口風(fēng)有所松動(dòng)，準(zhǔn)備答應(yīng)時(shí)，這個(gè)“客戶”馬上就繼續(xù)降價(jià)。我和老婆商量了一下，果斷放棄了這次談判，一致猜測(cè)這是中介安排的假客戶，就是來(lái)“試探”我們底價(jià)的。
這不僅僅是雇人看房了，已經(jīng)升級(jí)為“雇人簽約”了。
事后想想，那兩年我“接待”過(guò)幾十波看房人，其中恐怕一大半都是假的，可憐我每次都磨破了嘴皮，還殷勤地一人送上一瓶礦泉水。
02
不過(guò)，本次“雇人看房”之所以引發(fā)如此大的輿情，恐怕與中介的幺蛾子本身關(guān)系不大，畢竟，這個(gè)操作很可能在幾年前已經(jīng)成為了中介的常規(guī)動(dòng)作，遠(yuǎn)不是什么新玩意。
我大概看了社交媒體上的一些跟帖，發(fā)現(xiàn)對(duì)此最憤怒的人群基本都是一些有賣(mài)房意向的，最流行的一種控訴是：房?jī)r(jià)大跌，都是這些黑中介在背后搞鬼。
表面上看，這種說(shuō)法似乎有些道理。在當(dāng)下的二手房交易中，中介為了撮合交易，盡快拿到中介費(fèi)，他們更多站在買(mǎi)房者那一邊，積極勸說(shuō)房東降價(jià)。
類(lèi)似的說(shuō)法其實(shí)十多年前也有。
那些年，正值房?jī)r(jià)經(jīng)歷著幾波大漲，中介為了撮合交易，更多站在賣(mài)房者那一邊，積極勸說(shuō)買(mǎi)房者提高報(bào)價(jià)。
那時(shí)候，部分輿論也會(huì)認(rèn)為：房?jī)r(jià)大漲，都是這些黑中介在背后搞鬼。
這么一看，中介才是中國(guó)地產(chǎn)的終極大boss啊，他們?cè)诒澈蠓聘灿?，精?zhǔn)操縱著中國(guó)房?jī)r(jià)的漲跌。
這可能嗎？
充其量，中介的角色也就是“助漲助跌”而已。
圖/CFP
我跟很多中介都聊過(guò)天，他們最關(guān)心的不是房?jī)r(jià)漲跌，而是成交了幾套房子，拿到多少傭金。他們最怕的就是：市場(chǎng)低迷。
中介比經(jīng)濟(jì)學(xué)家還要喜歡談?wù)摗笆袌?chǎng)”，這直接決定了他們的個(gè)人命運(yùn)沉浮。這幾年對(duì)于中介而言，最重要的市場(chǎng)動(dòng)向也不是房?jī)r(jià)下跌，而是成交量大幅下降，掛牌量大幅上升。
通俗地說(shuō)，就是二手房掛牌量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于潛在的買(mǎi)房客戶。
在這樣的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，中介自然就會(huì)站在買(mǎi)房者這一邊。原因無(wú)他，買(mǎi)房者更稀缺。
中介內(nèi)部也是有分工的，一隊(duì)人與“房子”對(duì)接，一隊(duì)人與“買(mǎi)房客戶”對(duì)接。地產(chǎn)盛世時(shí)，當(dāng)一套房子成交，與房子對(duì)接的人能拿到更高比例的傭金，因?yàn)槟菚r(shí)候房子更稀缺；而現(xiàn)在，當(dāng)一套房子成交，與客戶對(duì)接的人能拿到更高比例的傭金。
這么說(shuō)明白了嗎？不是中介存心幫著買(mǎi)房者砍價(jià)，是買(mǎi)房者太少，賣(mài)房者太多，中介只能跟著市場(chǎng)的指揮棒“決定“自己”的立場(chǎng)。
說(shuō)白了，市場(chǎng)低迷時(shí)，買(mǎi)房者，而不是賣(mài)房者，才是，中介的衣食父母。
關(guān)于中介的砍價(jià)，這里還有一個(gè)重要背景。這幾年，買(mǎi)房者的心態(tài)基本都是“撿漏”為主，成交價(jià)比掛牌價(jià)打九折，甚至更多，已成為了常規(guī)市場(chǎng)操作。中介如果不“幫助”買(mǎi)房者完成撿漏的心愿，那么買(mǎi)房者根本就不會(huì)掏錢(qián)買(mǎi)房。
那么，如何勸說(shuō)賣(mài)房者“配合”盡快成交呢？很多中介選擇的方式當(dāng)然就是各種套路，各種“黑”；但試想，如果他們不套路不黑，買(mǎi)房者就會(huì)提高交易價(jià)格嗎？也不會(huì)，更可能的結(jié)果是，成交量下降。
其實(shí)，據(jù)我的觀察，很多中介也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)走向調(diào)整話術(shù)與“立場(chǎng)”。
比如，這兩年每當(dāng)政策出利好時(shí)，很多中介都會(huì)夸張地四處放風(fēng)：市場(chǎng)變盤(pán)了，房?jī)r(jià)要大漲了。而后給出很多“市場(chǎng)又見(jiàn)房東調(diào)價(jià)，一夜之間提價(jià)六十萬(wàn)元”、“上周簽約量大漲”之類(lèi)似是而非的信息，企圖“勾引”買(mǎi)房者盡快上車(chē)。
那段時(shí)間，朋友圈里，各種社交媒體里，都已看見(jiàn)中介的上躥下跳。
但問(wèn)題是，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)放在這里，買(mǎi)房者根本不吃這一套啊，那些所謂的“利好”數(shù)據(jù)也往往都是曇花一現(xiàn)，幾個(gè)月過(guò)去，中介還是得放棄橫跳，乖乖地回到買(mǎi)房者的那一邊。
這就叫，形勢(shì)比人強(qiáng)。
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中介這一行本就良莠不齊，這幾年也被低迷的市場(chǎng)逼得道德進(jìn)一步滑坡。但是，中介有一點(diǎn)是絕對(duì)比大部分賣(mài)房者強(qiáng)的：他們更敬畏市場(chǎng)，更懂市場(chǎng)。
中介們也絕對(duì)不會(huì)自以為是地覺(jué)得，他們可以操控市場(chǎng)的走向。如果有誰(shuí)膽敢這么想，那早就被市場(chǎng)淘汰了。
按理說(shuō)，國(guó)內(nèi)的買(mǎi)房者都是有產(chǎn)階級(jí)，平均智識(shí)水平應(yīng)當(dāng)高于中介。但很可惜，利令智昏，尤其是在這幾年樓市低迷的摧殘下，很多賣(mài)房者的腦子越來(lái)越糊涂，時(shí)常陷入癡人說(shuō)夢(mèng)的囈語(yǔ)狀態(tài)，最嚴(yán)重的一點(diǎn)是，他們不尊重市場(chǎng)。
這兩年，經(jīng)常有一些小區(qū)爆出“保護(hù)房?jī)r(jià)”的新聞，這些坐擁房產(chǎn)數(shù)百萬(wàn)上千萬(wàn)的人，竟然堅(jiān)定地認(rèn)為，本小區(qū)的房?jī)r(jià)下跌，主要是因?yàn)橛幸恍I(yè)主“惡意降價(jià)”所致。因此，只要全體業(yè)主眾志成城，堅(jiān)持不降價(jià)賣(mài)房，那么，本小區(qū)的房?jī)r(jià)將永遠(yuǎn)堅(jiān)挺下去。
你說(shuō)，持這種認(rèn)知的人，將房?jī)r(jià)下跌歸咎于“黑中介”，又有什么奇怪呢？
圖/CFP
我當(dāng)然明白，一套房子前兩年還值五百萬(wàn)，房東因?yàn)槎嚅_(kāi)價(jià)十萬(wàn)而沒(méi)賣(mài)掉，今年連三百五十萬(wàn)都不一定賣(mài)得掉，這樣的跌價(jià)，這樣的命運(yùn)轉(zhuǎn)折，沒(méi)有什么人可以平常心待之。
很多房東無(wú)法接受現(xiàn)實(shí)，理性崩潰，也就只能將房?jī)r(jià)下跌歸咎給“惡意降價(jià)者”、“黑中介”，甚至是“惡意買(mǎi)房者”，只有依靠這樣的“獵巫”，他們才能重新面對(duì)慘淡的人生。
只是，這么大一口鍋，那些大夏天也穿著皺巴巴西裝的中介們，真的消受不了。
他們也在等米下鍋。